De Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft een nieuw model voor zogenaamde 290-bedrijfsruimte (winkelcontracten) gepubliceerd. De mindere economische tijden klinken door in de nieuwe overeenkomst. Het model is gunstiger voor de huurder geworden. De belangrijkste wijzigingen:
Oppervlakte
In het nieuwe artikel 1.7 is bepaald dat (in lijn met de koop van onroerend goed) de opgegeven oppervlakte van de bedrijfsruimte een schatting betreft en dat over- of ondermaat geen verschil maakt voor de huurprijs. De huurder zal hier dus goed op moeten letten.
Promotiekosten
In de nieuwe artikelen 4.6.1, 6.1 en 6.2 is een systeem opgenomen voor verrekening van promotiekosten. Ook in artikel 4.8 komt dit terug, als onderdeel van de huurprijs. De berekening van deze kosten wordt beschreven in de algemene bepalingen. Als dit niet van toepassing is, moet dit expliciet worden uitgesloten. In artikel 5.2 is een wijzigingsrecht van de verhuurder opgenomen voor de kosten van leveringen en diensten (‘servicekosten’).
Voorzieningen
In de nieuwe artikelen 10 en 11 kan worden aangegeven welke aan te brengen voorzieningen voor rekening van de huurder of voor de verhuurder zijn. Verder kan worden bepaald of deze deel uitmaken van het gehuurde en of deze moeten worden weggehaald aan het einde van de huurovereenkomst.
Asbest
Verder is een artikel over asbest (artikel 12) opgenomen, waarin de verhuurder verklaart of hij ermee bekend is dat er asbest in het gehuurde is verwerkt. Dit houdt geen garantie in, maar voor de verhouding tussen mededelings- en onderzoeksplicht maakt dat wel uit. Dit is ook verwerkt in de algemene bepalingen rond gebreken. De verdeling lijkt op de mededelings- en onderzoeksplicht bij koop: wat de verhuurder weet, moet hij zeggen. Maar de huurder moet het gehuurde wel goed inspecteren.
Schade
De omstandigheden waaronder de verhuurder aansprakelijk is voor schade, zijn uitgebreid ten gunste van de huurder. Hierbij valt onder meer een gebrek dat de verhuurder behoorde te kennen (niet: kende) en de huurder niet had kunnen ontdekken door onderzoek. Hier is dus invulling gegeven aan de (verdeling tussen) mededelings- en onderzoeksplicht.
Veranderingen
Nieuw is dat de huurder veranderingen en toevoegingen soms zonder toestemming van de verhuurder mag aanbrengen. Dat moet dan nodig zijn voor de exploitatie van het bedrijf van de huurder en mag geen wijzigingen brengen in de bouwkundige constructie en de technische installaties. Daarover moet de verhuurder wel van tevoren worden geïnformeerd. Voor alle andere veranderingen geldt dat de toestemming van de verhuurder nodig is. Voor veranderingen aan de buitenzijde is altijd toestemming van de verhuurder nodig.
Huurprijzen
De regeling over huurprijswijziging is veranderd. De regeling over het tussen partijen benoemen van deskundigen is vervallen. Opgenomen is nu dat als partijen niet binnen zes weken tot overeenstemming komen over te benoemen deskundige(n), dat aan de rechter kan worden verzocht. De boete vanwege te late betaling is verlaagd van 2 procent van het achterstallige bedrag per maand naar 1 procent, echter nog steeds met een minimum van € 300,-. Nieuw is dat de huurder deze boete kan ‘ontlopen’ als hij binnen de vervaldatum van de huurtermijn een ‘gemotiveerde vordering’ bij de verhuurder indient en deze daar niet binnen vier weken op reageert. De algemene boetebepaling is door verschillende rechters al eens ‘te onbepaald’ geacht, daarom kunnen nu alleen bij specifieke overtredingen boetes worden opgelegd. De meeste wijzigingen zijn dus gunstig voor de huurder, maar deze zal er goed op moeten letten of bepaalde regelingen wel noodzakelijk zijn. Zo niet, dan moeten die uitdrukkelijk uitgesloten worden.
- mr. Jack en mr. Kees Smit – Veerman Advocaten